房地产司法鉴定评估是指具有司法鉴定人资格的房地产估价公司接受司法机关、仲裁机构或当事人的委托，依照法律规定的条件和程序，运用房地产估价的专门知识和技能对诉讼、仲裁等活动中所涉及的某些有关房地产价格的专门性问题进行判定的活动。
房地产司法鉴定的特点
1、法律性
估价对象范围、权益状况，评估主体，评估程序，评估结果必须符合相关法律法规和条例的规定要求，每个数据、系数的确定必须符合法律证据要求，对估价机构和注册房地产估价师的挑战是：对相关法律不但要知晓，而且必须通晓，对人民法院、拍卖机构、公证机构的工作程序也要了解。
2、公正性
由于司法鉴定评估结果直接关系到相关当事人（申请人、被执行人、关联人）的切身利益。对估价机构和估价师提出了更高的执业规范和职业道德的要求，其风险意识更要加强。
3、客观性
司法鉴定结论必须是科学的，专业的、真实的，客观地反映了对象价值，估价结果精确度高与低直接影响了估计服务的公信力，对估价机构和估价师的专业胜任能力提出了严格的要求。
房地产司法鉴定评估法庭质证
随着司法鉴定体制改革的深入，法庭质证在案件审判中的地位将日益突出，鉴定人出庭质证将成为案件庭审中的重要组成部分，并且这将是未来审判活动的发展趋势，房地产估价司法鉴定作为鉴定体系中的一个分支，必然也将遵从这一趋势。
1、接到出庭通知后需做好充足准备
房地产估价人员在受理案件之初就应该做好出庭质证的思想准备，并在此基础上进行全面细致的庭前准备。对于从未参加过出庭或者出庭经验不足的估价师，可能会有不同程度的心理压力。估价师需要克服胆怯心理、树立出庭的自信心，学会自我暗示、自我鼓励，调整好心态，要知道你并不是被审的犯人。
评估报告提交后一般要十几二十天之后才会收到出庭通知，间隔时间较长，因此估价师在接到出庭通知后，应立即调阅档案资料，温习案件内容，包括当时看现场、做报告时相关沟通过程中的一些情况；关于报告描述、报告测算，查看一下是否有需要准备的内容；做到对案件所涉及的技术、程序、法律法规等问题了如指掌。
2、准备问答提纲
估价师收到出庭通知时，若附带有质询提纲，则可根据质询提纲有针对性地准备回答。若无质询提纲，则需与经办法官进行联系，详细了解双方当事人对估价报告所提出的疑点、难点和争议的焦点，并根据案件具体情况预测可能出现的问题，尤其要在专业性、技术性很强的问题上下功夫，做到心中有数。
3、着装准备
仪表是一种无声的语言，显示着一个人的个性、身份、素养、及其心理状态。在法庭质证中，端庄得体的仪表和干净整齐的着装能体现估价师良好的职业形象，给法官及当事人留下深刻的印象，能在很大程度上赢得其好感和尊重，对质证成功亦可起到不小的作用。
4、出庭时要把握以下几个原则和要点：
（1）充分尊重当事人的质证权，在出庭接受质证时做到有理有节，不对任何一方态度上表现出明显的倾向性；
（2）着重回答程序方面的问题，重点回答鉴定程序的合法性、选取估价方法的科学性，估价过程的规范性和鉴定结果确定的合理性。
（3）估价师只能就委托鉴定的专项技术或专门问题发表专家意见，不得对法律适用等与鉴定人职责无关的问题发表意见和看法，也不得对案件定性和确定当事人法律责任的内容发表看法；
（4）估价师法庭回答问题应神态自然得体，语调语速恰当，吐词清晰，保持与质询方和庭上人员眼神交流，注意对方反应，少用方言土语，忌讳模棱两可的模糊用词。
房地产司法鉴定评估工作中遇到的问题
1、房地产鉴定评估委托书中信息不完整或书写错误
多数房地产鉴定评估委托书没有按规定规范填写，根据《房地产司法鉴定评估指导意见》房地产鉴定评估委托书，除载明委托人的名称或者姓名、委托的房地产估价机构名称、委托日期、简要案情及承办人姓名和联系电话等信息外，还应该载明房地产司法鉴定估价基本事项，包含估价对象及估价范围、价值时点、估价目的、物质实体状况和权益状况。
在评估过程中收集到的房地产鉴定评估委托书有很多并没有记载估价对象的范围、价值时点、物质实体状况和权益状况。比如工业房地产，会存在这种情况：一宗土地上修建了多栋建筑物，就需要委托书明确的写明估价范围，是评估其中的部分建筑物及其分摊的土地还是所有建筑物及整宗土地。如果遇到这种情况房地产估价师应该在收到委托书时与估价委托人联系，要求其明确估价范围，重新出具房地产鉴定评估委托书。
《房地产司法鉴定评估指导意见》中附有房地产司法鉴定评估委托书推荐文本，但是很少有估价委托人按照推荐文本出具房地产司法鉴定评估委托书。《房地产司法鉴定评估指导意见》主要是为了规范评估机构从事房地产司法鉴定评估工作行为而出具的法律法规，对法院没有约束力。因此，在实际工作中，房地产估价师更要做好沟通解释工作，以得到估价委托人的理解与支持，提高工作效率与评估结果的准确性。
2、被执行人、承办法官不配合现场查勘
被执行人对估价人员的工作极不配合，抵触情绪明显，给司法鉴定估价后续工作造成困难。在实际工作中一般只有申请执行人或者其代理人带领查勘现场，被执行人要么联系不上要么不配合查勘工作，多数承办法官不愿意陪同现场查勘，或即便陪同而不愿在现场查勘表上签字。房地产估价师在承接项目后应提前联系被执行人、申请人及承办法官，告知评估事宜，请他们配合现场查勘工作。对不愿意陪同现场查勘的房地产估价师要出具《房地产司法鉴定风险告知书》陈述其厉害关系，并做好详细记录。
3、估价对象权属资料难以搜集
根据《房地产司法鉴定评估指导意见》，房地产估价机构应当取得估价对象的权属资料包括：估价对象的房屋所有权证、国有土地使用证(国有建设用地使用权证)、政府批准用地的许可文件、集体土地使用证等权属资料，查封、预查封、抵押权设立、出租等情况说明。但在实际工作中估价委托人很难完全提供评估所需权属资料，特别是估价对象分摊（占用）的土地权属资料。
《房地产司法鉴定评估指导意见》明确指出房地产估价机构认为需要人民法院依职权调查取得有关鉴定评估依据的，应当向人民法院书面提出，并将人民法院依职权调查核实的鉴定评估资料作为鉴定评估依据。房地产估价师在搜集估价对象相关资料时，若因权利限制可以申请人民法院协助取得，不能接受当事人提供的相关资料。对于产权不清晰的估价对象，不要做产权界定，也不要出具鉴定报告。
4、谨慎的假设和限制条件
房地产估价师应当谨慎对待假设和限制条件。司法鉴定评估结果必须同价值定义严格对应，才能真正实现估价目的。司法鉴定评估报告中应避免出现对权属、面积、使用标准等重要因素的假设，防止估价报告失去期望的使用价值。若一些估价依据缺失，确实需要做合理假设的，可根据实际情况出具咨询性估价报告，若估价依据严重缺失应该告知法院并终止该房地产司法鉴定评估项目。
5、房地产司法鉴定评估的时效性
法院出具的房地产司法鉴定评估委托书会记载房地产司法鉴定评估工作的作业期限，一般为出具房地产司法鉴定评估委托书日期后的30个工作日内完成评估工作。被执行人不配合现场查看或估价对象权属资料缺失等因素，会严重影响评估工作的时效性。
所以房地产估价师在承接房地产司法鉴定评估项目后应该积极主动联系被执行人、申请人、承办法官，第一时间确定现场查勘时间并收集相关资料，在遇到被执行人不配合，不能现场查勘现场或权属资料缺失时影响工作进度的，要提前与承办法官沟通解决，对于即将超出作业期限的要向法院提交书面《延期声明》说明影响该项目进度的原因，并提出申请延期的期限。
房地产司法鉴定评估是人民法院司法诉讼活动中的重要一环，同时也是房地产估价机构的一个重要业务，房地产估价师和估价机构应有高度的认识，在房地产司法鉴定评估工作中严肃谨慎，严格按照房地产估价规范和相关法律法规执业，在维护司法公正性的同时，也为估价师和估价机构赢得声誉和发展空间。